大湾区拿地策略及工改系列（一）：深圳村企合作/拿地方式汇总暨实操要点
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1、课程通知：20181013大湾区各城市拿地方式汇总暨城市更新/工改实操交流会
2、西政资本：201809地产融资现状暨当前拿地融资实操指引
3、地产“花式”并购重组（一）——资产收购（含直接转让、出资后转股、资产划转等）的交易方案设计、财税分析及税务筹划建议
一、深圳的集体土地国有化历史沿革及历史遗留问题分析
（一）特区的诞生（二）关内统征
（三）关外统征与转地
（四）集体土地国有化历史遗留问题
二、村企合作/拿地模式
（一）城市更新（拆赔）
（二）非农建设用地（城市更新之非农覆盖或非农原地开发）
（三）征地返还用地（城市更新或空地合作开发）
（四）土地整备利益统筹之留用地合作开发
（五）其他非典型性合作方式
对绝大多数开发商来说，在投资拓展或拿地实践中，村企合作发挥着不可替代的作用，目前也是开发商拿地的核心路径，因此如何取得村集体土地的合作开发权益应是每个开发商投资拓展部门关注的重点。“西政资本”公众号于2018年9月19日发布了《西政资本：201809地产融资现状暨当前拿地融资实操指引》一文，为便于读者对开发商拿地事宜有更深入的认识，笔者特将深圳村企合作的政策依据及操作要点作相关梳理，更多实操问题亦欢迎在10月13的交流会上提问和交流（具体请参见《课程通知：20181013大湾区各城市拿地方式汇总暨城市更新/工改实操交流会》）。
一、深圳的集体土地国有化历史沿革及历史遗留问题分析
（一）特区的诞生
1979年3月，中央和广东省决定把原属于惠阳地区的宝安县改为深圳市，并明确深圳市受广东省和惠阳地区双重领导，同年11月广东省委将深圳改为地区一级的省辖市（注：1958年设惠州县级市后，1959年撤销了惠州市，其后分别称作惠阳专区、惠阳地区，至1988年重新改称惠州市）。
1980年8月26日，全国人大常委会通过《广东省经济特区条例》，规定“特区的土地为中华人民共和国所有”，深圳特区在同日正式设立。
1982年1月1日，《深圳经济特区土地管理暂行规定》施行，其第4条明确规定“任何单位和个人需要使用土地，应向深圳市人民政府申请，经批准并完备应办手续后方得使用……”，第5条规定“经批准使用的单位和个人，对其所使用的土地只有使用权，没有所有权；禁止买卖和变相买卖土地，禁止出租和擅自转让土地……”。
（二）关内统征
1989年，深圳市政府出台了《关于深圳经济特区征地工作的若干规定》（深府【1989】7号），决定对深圳经济特区原特区内可供开发的属于集体所有的土地由市政府按照法律的规定进行统一征用。原特区内建成区范围内大部分可建设用地被政府统一征用后转为国有土地。
1992年6月，在特区内的土地国有化转换基本完成后深圳市委市政府颁布了《关于经济特区农村城市化的暂行规定》，随着《暂行规定》的全面实施，原特区内土地转为国有，村民转为城市居民，原深圳经济特区的农村城市化进程基本完成。
（三）关外统征与转地
1993年1月1日，原宝安县撤县设区，被划分为宝安、龙岗两区。原特区外村镇规划、建房审批权转为市规划国土部门。同年，《深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法》（深府【1993】283号）出台，明确规定“深圳市人民政府依据国家有关法律、法规，对两区的土地实行统一规划、统一征用、统一开发、统一出让、统一管理。”
2003年10月，深圳市政府出台《深圳市人民政府关于加快宝安龙岗两区城市化进程的通告》，提出宝安、龙岗两区村集体经济组织全部成员转为城市居民，原属于其成员集体所有的土地按城市市区土地管理政策进行管理。
2004年6月，深圳市政府出台市政府《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》（深府【2004】102号），明确规定“两区农村集体经济组织全部成员转为城镇居民后，原属于其成员集体所有的土地属于国家所有”，其后原特区外的农村城市化进程基本完成。
（四）集体土地国有化历史遗留问题
1992年7月1日，七届全国人大常委会第26次会议通过了《关于授权深圳市人民代表大会及其常务委员会和深圳市人民政府分别制定法规和规章在深圳经济特区实施的决定》，自此深圳这个副省级城市开始有了立法权。从1992年深圳出台《深圳经济特区房地产登记条例》开始，深圳通过自己的地方立法权逐步实现了深圳集体土地的国有化，但因农村城市化进程太快，操作层面显得“简单粗暴”，因此农村城市化不彻底引起的历史遗留问题层出不穷。从历史的跨度来看，深圳市土地国有化的转制过程中，尽管通过文件的形式在规划层面将原村集体土地征为国有，但大量土地并未完成相应的征地补偿或征地返还手续，这些未征未转或已征（转）未补偿的土地虽然名义上为国有，但实际上依然由村集体或村股份公司占有。随着城市化进程中土地价值不断翻升，政府补偿标准与村集体/村股份公司的心理期待越离越远，最终导致原村集体土地无法整备至政府手中。另外由于原村集体及村民在无合法手续的前提下建设了数量庞大的建筑（以小产权房为主），该类建筑的合法化处理问题更是加剧了土地权益的分化和矛盾。尽管“两规”等政策在一定程度上解决了部分违法建筑的合法化问题，但就现状而言，因两次国有化造成的政府与村集体的土地权益争议还是相当突出。
二、村企合作/拿地模式
（一）城市更新（拆赔）
前文提到，深圳市人大及常委会享有特区法规制定权，深圳市人民政府享有经济特区政府规章的制定权，《深圳市城市更新办法》及其《实施细则》等明确的拆除重建类城市更新项目用地采用协议出让的供地方式开创了历史先河，这也是深圳城市更新与内地城市更新的最大区别。此外，深圳城市更新通过拆迁安置补偿协议的签订确定实施主体的方式同样充满创新的意义，除东莞的单一主体挂牌招商的形式在效仿外，其他地区基本都还是停留在自改和政府主导旧改的操作范畴里。于深圳的城市更新项目而言，开发商通过拆迁安置补偿的形式向村股份公司支付货币补偿或返迁物业，最终取得实施主体资格后取得土地使用权并完成项目的开发建设。
法规参考：
2012年1月21日深圳市人民政府关于印发《深圳市城市更新办法实施细则》的通知（深府〔2012〕1号）：
第三节 实施主体
第四十五条城市更新单元规划经批准后，区政府应当依据近期建设和土地利用规划年度实施计划确定的本辖区城市更新年度土地供应规模，按照已批准的城市更新单元规划，组织制定更新单元的实施方案，并组织、协调实施方案的落实。
更新单元实施方案应当包括更新单元内项目基本情况、进度安排、单一主体形成指导方案、搬迁补偿安置指导方案、搬迁及建筑物拆除进度安排、监管措施等相关内容。
区政府应当将其制定的更新单元实施方案及时报送主管部门备案，并定期报送实施方案的落实情况。
第四十六条 城市更新单元内项目拆除范围存在多个权利主体的，所有权利主体通过以下方式将房地产的相关权益移转到同一主体后，形成单一主体：
（一）权利主体以房地产作价入股成立或者加入公司。
（二）权利主体与搬迁人签订搬迁补偿安置协议。
（三）权利主体的房地产被收购方收购。
属于合作实施的城中村改造项目的，单一市场主体还应当与原农村集体经济组织继受单位签订改造合作协议。
属于以旧住宅区改造为主的改造项目的，区政府应当在城市更新单元规划经批准后，组织制定搬迁补偿安置指导方案和市场主体公开选择方案，经占建筑物总面积90%以上且占总数量90%以上的业主同意后，公开选择市场主体。市场主体与所有业主签订搬迁补偿安置协议后，形成单一主体。
（二）非农建设用地（城市更新之非农覆盖或非农原地开发）
非农建设用地的村企合作主要分两类，一类是非农建设用地落在未征未转用地上（按政策村集体需先将该用地拆平为空地）的净地合作开发，因分配给村里的物业涉及视同销售的高额税费问题，因此存在单抬头与双抬头的合作模式差异。另一类是城市更新项目合法用地面积不足时，非农指标落在更新范围用地上，开发商与村股份公司仍旧以拆赔形式解决货币补偿和返迁物业问题，同时亦将上述非农成本以拆赔支出的形式纳入开发成本。
需要说明的是，非农或征返地合作开发情形下（指净地合作开发的情形），办理土地使用权证时，单抬头即土地使用权人为一个主体（一般为村股份公司的全资子公司），双抬头即土地使用权人为村股份公司与开发商共同共有。税务筹划方面，单抬头情形下，项目公司完成开发建设后分配给村股份公司的物业部分应视同销售，按照同期同类（即备案价）价格计算销售收入并缴纳相应的土地增值税、增值税、企业所得税等，但该分配给村股份公司的物业不能同时计入开发成本或拆迁安置成本，因此单抬头的合作情形下开发商需缴纳税费相对较高。双抬头情形下，因土地使用权由村股份公司与开发商共同共有，以双方名义完成开发报建和项目建设后，村股份公司与开发商在分房环节无需缴纳土增税、增值税、契税，所得税，也即村股份公司取得分配物业本质上属于自建房的范畴，但开发商代村股份公司承担的所有成本，一般均无法进入开发商部分的土增税、增值税、所得税的成本。其他方面，单抬头情形下，《土地出让合同补充协议》由管理局 VS 村股份公司 VS 村股份公司全资子公司三方签订，明确约定将原合同用地的受让方变更为村股份公司之全资子公司。开发商通过增资进入村股份公司全资子公司成为控股股东并主导项目的开发建设，从而实现获取开发权益的目的。双抬头情形下，《土地出让合同补充协议》由管理局 VS 村股份公司 VS 开发商三方签订，明确约定将土地使用权受让方变更为村股份公司与开发商（双方共同共有，也即双抬头），项目建成后双方即按约定分配物业。
法规参考：
1993年7月14日《深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法》（深府[1993]283号）：
第二条 深圳市人民政府（以下简称市政府）依据国家有关法律、法规，对两区的土地实行统一规划、统一征用、统一开发、统一出让、统一管理。深圳市规划国土管理部门（以下简称市规划国土管理部门）在两区设立派出机构（以下统称派出机构），派出机构受市规划国土管理部门和区政府的双重领导，负责对本暂行办法的组织实施和监督检查。
第三条 两区的土地必须严格按照深圳市总体规划进行建设，任何单位或个人不得违反。
第四条 两区国有土地实行有偿有期使用制度。土地使用权依法出让、转让、出租、抵押或者用于其它经济活动。
第五条 派出机构按本暂行办法给农村集体组织划定非农建设用地（指各行政村集体的工商用地、村民的住宅用地及农村道路、市政、绿地、文化、卫生、体育活动场所等公共设施用地）范围，其余农业用地不得擅自改为非农建设用地。
第六条 除派出机构外，其他单位和个人均不得征用或出让集体所有的土地。
未经征用的集体所有土地或未经派出机构划定的农村非农建设用地，不得进行开发建设。
第四十八条 两区农村的非农建设用地范围，由派出机构划定。用地标准为：
（一） 各行政村的工商用地，按每人100平方米计算；
（二） 农村居民住宅用地，每户基底投影面积不超过100平方米；
（三） 农村道路、市政、绿地、文化、卫生、体育活动场所等公共设施用地，按每户200平方米计算。在城市建设规划区范围外的，可按每户300平方米计算。
各行政村的户数和常住人口数以一九九三年一月一日公安部门登记为准。
第四十九条 城市建设规划区范围内的农村集体或个人使用的非农建设用地，属国有土地。用地单位或个人应向派出机构申请领取房地产权利证书。此类用地暂免交土地使用费。城市建设规划区范围外的农村集体或个人使用的非农建设用地，属集体所有土地，未经市规划国土管理部门批准不得转让。
第五十二条 农村私人住宅建设，应以村为单位统一规划，统一标准，提倡统建。
第六十二条 农村集体单位未经批准与其他单位合作建房（即一方出地，一方出资，合作建房 分成或分利润），如该地在农村非农建设用地标准以内的，免予处罚，承认双方签订的合同，该地转为国家所有，视为有偿用地。如该地在农村非农建设用地标准以外，由派出机构对农村集体单位按本暂行办法第六十一条第二款的规定予以处罚；对合作建房的另一方，按本暂行办法第六十五条规定的罚款标准予以处罚，该地转为国家所有，视为有偿用地。农村集体单位未经批准与个人合作建房的，其合作合同无效。
《中共深圳市委深圳市人民政府关于加快宝安龙岗两区城市化进程的意见》（深发[2003]15号）：
（四）土地资源
1．村集体经济组织全部成员转为城市居民的，原属于其成员集体所有的土地依法转为国家所有。从宝安、龙岗两区城市化工作正式启动开始，市、区规划国土部门要集中力量依法对这两区的农村集体土地进行清理，并加大管理力度。具体方案由市规划国土部门提出，报市政府批准后实施。
2．宝安、龙岗两区政府要以科学合理的城市规划为指导，以建设国际化城市为目标，坚持可持续发展，积极推进老工业区和旧村改造，加大城市基础设施建设投入，优化土地资源配置和土地的合理利用，提高城市建设和管理水平。
3．对非农建设用地（包括村民宅基地和工商用地）未达到市政府规定标准的村委会，国土部门要一次性留足。但必须按照工业进园、农业进基地、住宅进社区的原则，进行统一规划和建设。
4．村委会经批准的非农建设用地范围内的旧村（城）改造用地及其零星空地，股份合作公司提出的建设项目在符合城市规划及妥善解决拆迁安置问题的前提下，经规划国土部门批准，可以开发建设。
5．村委会集体在政府划定的工商用地上已建设的合法建筑，土地性质依法转为国有。国土部门根据其具体用途依法确定土地使用权年限（从村民转为居民之日起计算），重新办理土地房产证，并按照甲种土地标准征收土地使用费。
6．市有关部门和宝安、龙岗两区要采取有力措施，加大对违法违章建筑的处理力度，坚决制止非法占地、违规批地、非法转让土地以及利用城市化之机违章抢建、抢种的行为，一经发现一律严肃查处，并按有关规定追究当事人的法律责任。对抢建抢种和违法违章建筑制止不力、处理不坚决的，市、区有关部门要追究当地政府相关主管领导的责任。
四、稳步推进宝安、龙岗两区城市化的各项工作
（一）启动时间。从2003年10月30日起正式启动宝安、龙岗两区城市化各项工作。
（二）确定试点。宝安、龙岗两区要各选一个镇进行城市化的各项试点工作。
（三）试点期限。宝安、龙岗两区从启动城市化工作开始，到2004年3月底完成试点各项工作。
（四）操作方法。先撤销镇设立街道办事处，然后成立居委会。其相应机构职能和工作方式实行自然转变。市民政部门就撤销镇设立街道办事处一事要会同两区政府提出一揽子方案报市政府，经市政府请示省政府批准后实施。
（五）实施步骤。试点各项工作完成之后，在总结试点工作经验的基础上，宝安、龙岗两区从2004年4月份开始全面推进城市化，到2004年12月基本完成。
市政府《关于印发〈深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法〉的通知》（深府[2004]102号）
第二条 根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》的相关规定，两区农村集体经济组织全部成员转为城镇居民后，原属于其成员集体所有的土地属于国家所有。
第三条 两区政府应当根据城市化进程，向市政府提出属于国有的土地面积、具体地域范围（附深圳市××区集体土地转为国有土地地域范围图），经批准后执行。
第十二条 自签订补偿协议或作出补偿决定之日起30日内，土地由国土管理部门接收，统一纳入土地储备管理。继受单位和个人未经国土管理部门批准不得继续使用，其它任何单位和个人亦不得非法占用。
转为国有的土地，经国土管理部门批准，继受单位继续使用的，使用单位应和国土管理部门签订书面协议，使用单位不得改变土地用途。
第十三条 继受单位应当将补偿费用的收支状况向其成员公布，接受监督。
支付给个人的补偿费用，继受单位不得截留。
两区政府应当对补偿费用的分配和补偿给继受单位的补偿费用的使用情况进行监管。
第十四条 继受单位和个人非农建设用地按下列标准予以确定：
（一）工商用地，按100平方米/人计算；
（二）居住用地，按100平方米/户计算，建筑面积不超过480平方米；
（三）道路、市政、绿地、文化、卫生、体育活动场所等公共设施用地，按200平方米/户计算。
非农建设用地的位置、面积及坐标，由国土管理部门确定。
本条涉及的户籍户数、人口数以批准两区镇村建制转变之日的户籍数和人口数为准。
对已按1993年《深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法》（深府〔1993〕283号）第四十八条标准或按本条规定划定非农建设用地的继受单位和个人不再另行划定非农建设用地。
第十八条 继受单位需要利用已划定工商用地或依法转让土地使用权的，应当与国土管理部门签订土地使用权出让合同，并按规定缴交地价款，办理相关手续。
幼儿园、学校、医院等公共设施用地进入市场转让的，应当按规定补交地价款，并办理相关手续。
（三）征地返还用地（城市更新或空地合作开发）
征地返还用地的来源与上述非农建设用地的取得相类似，特区城市化过程中亦越来越多因政府需落实道路、机场、学校、医院等公建、配套设施而发生的征地后以返还地形式补偿村股份公司的情形。征返地村企合作的模式也分净地合作开发与征返地指标落入城市更新后的拆赔合作两种，财税处理亦跟上述非农建设用地的合作开发相同，在此不再赘述。
2011年12月16日深圳市人民政府关于印发《深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定》的通知（深府〔2011〕198号）：
第二条 本规定所称非农建设用地和征地返还用地是指为了保障原农村集体经济组织生产生活需要，促进其可持续发展，根据有关法律法规和政策规定，由规划国土部门核准的原农村集体经济组织保留使用的土地，具体包括：
（一）根据市政府1993年发布的《深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法》、2004年发布的《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》划定的非农建设用地。
（二）政府征收原农村集体所有的土地后，返还给原农村集体经济组织的建设用地。
第三条 原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地以转让、自主开发、合作开发、作价入股等方式进入市场交易的，适用本规定。非农建设用地中的原农村居民住宅用地（含统建楼用地）和公共设施用地不得进行土地使用权交易，市政府有特别规定的除外。
第六条 市规划国土部门的派出机构负责本辖区范围内非农建设用地、征地返还用地的清理和管理工作，以原行政村和自然村为单位建立非农建设用地和征地返还用地指标台帐，实行动态更新管理。台帐应记载非农建设用地和征地返还用地指标的划定、调整、注销等内容。
非农建设用地指标台帐应包括工商用地指标、居民住宅用地（含一户一栋住宅用地、统建楼用地）指标和公共设施用地指标。
第七条 原农村集体经济组织取得非农建设用地和征地返还用地，应当与规划国土部门签订土地使用权出让合同。自用的，免缴地价，用地为非商品性质；按照本规定缴清地价的，用地确定为商品性质。
对于已经转为商品性质的非农建设用地和征地返还用地，权利人在办理土地使用权初始登记时，可以申请按照合法评估机构核定的市场评估价进行登记。
空地申请进入市场交易的，按照以下规定缴交地价：
（一）工业类用地，按照公告基准地价的10%缴纳地价。
（二）居住类和商业、办公类用地，建筑容积率在3.2以下部分（含3.2），按照公告基准地价的10%缴纳地价；建筑容积率在3.2至4.5之间的部分（含4.5），按照公告基准地价的30%缴纳地价；建筑容积率超过4.5的部分，按照公告基准地价的100%缴纳地价。
原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地落在建成区，符合城市更新有关规定的，地价测算按照《深圳市城市更新办法》第三十六条第一款规定的标准计收，市政府有特别规定的除外。
第八条 非农建设用地和征地返还用地的交易按下列方式进行：
（一）通过土地交易市场招标、拍卖、挂牌。
（二）通过竞争性谈判等方式协商交易，但需符合第十条规定并取得区集体资产管理部门对受让主体的批准文件。
（三）按照集体资产产权交易有关规定，转让原农村集体经济组织开发非农建设用地和征地返还用地的项目公司的全部或部分股权。
招标、拍卖、挂牌的交易规则和程序参照国家、省、市土地使用权公开交易的有关规定执行，相关服务费减半计收。
（四）土地整备利益统筹之留用地合作开发
留用地的村企合作开发属于村股份公司取得土地整备后留用土地的净地合作开发范畴，其村企合作模式与非农与征返地的净地合作开发方式相同，在此亦不做赘述。
2018年8月9日规划国土委关于印发《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》的通知（深规土规〔2018〕6号）：
第二条 本办法适用于以原农村集体经济组织继受单位及其成员实际掌控用地为主要实施对象的土地整备利益统筹项目（以下简称“利益统筹项目”）。利益统筹项目以街道为界限（大鹏新区以新区为界限），项目范围内至少有一块3000平方米以上集中成片的未完善征（转）地补偿手续规划建设用地。利益统筹项目应纳入全市土地整备年度计划的利益统筹项目目录，并报市政府批准。
纳入违法建筑空间管控专项行动的未完善征转地手续未建设空地通过土地整备实施的，可按照本办法执行。
第三条 利益统筹项目按照政府主导、社区主体、社会参与的原则，综合考虑项目范围内未完善征（转）地补偿手续用地和原农村集体经济组织继受单位合法用地，通过规划、土地、资金、产权等统筹手段，完成整备范围内土地确权，一揽子解决历史遗留问题，实现政府、原农村集体经济组织继受单位及相关权益人多方共赢，促进社区转型发展。
第六条 利益统筹项目留用土地是指按本办法核算并确认给原农村集体经济组织继受单位的用地，包括项目范围内已批合法用地、项目范围外调入合法指标以及本项目核定利益共享用地，具体规模按以下方式核算：
（一）项目范围内已批合法用地是指原农村集体经济组织继受单位及其成员已落地确权的合法用地（包括已取得房地产证、土地使用权出让合同、非农建设用地批复、征地返还用地批复、农村城市化历史遗留违法建筑处理证明书、旧屋村范围认定批复的用地等），此类用地按照等土地面积核算留用土地规模；
（二）项目范围外调入合法指标，包括非农建设用地指标、征地返还用地指标,以及其他土地整备项目留用土地指标，此类用地指标按照相关规定核准后，可在项目范围内安排落实；
（三）本项目核定利益共享用地是指项目内上述第（一）项用地范围外的未完善征（转）地补偿手续规划建设用地，扣除上述第（二）项中非农建设用地指标和征地返还用地指标后的剩余土地，按照表1核算的留用土地规模。其中现状容积率为项目实施范围内现状建筑面积与规划建设用地面积的比值。
第十条 留用土地的土地使用年期按照法律规定土地用途的最高年限确定。留用土地由原农村集体经济组织继受单位自用的，免交地价，用地为非市场商品性质；留用土地按照本办法缴交地价的，用地为市场商品性质。
按照本办法第八条安排落实的留用土地指标，与城市更新项目统筹处理的，留用土地指标的使用、审批、产权属性及地价测算根据城市更新相关政策执行，其中利益共享用地地价按照城市更新历史用地处置部分的地价标准计收；在建成区安排并由原农村集体经济组织继受单位拆除重建的，按项目范围内留用土地办理相关规划、用地手续;与其他利益统筹项目统筹处理的，留用土地指标按照项目外调入的合法指标类型使用。
第十一条 留用土地规划为工业用地的，按照现行公告基准地价的10%缴交地价。
留用土地规划为居住用地、商业服务业用地的，结合本办法所附《留用土地规划建筑面积核算规则》，按照基础建筑面积和共享建筑面积分段计收地价，其中基础建筑面积部分按照现行公告基准地价的10%缴交地价，共享建筑面积中归属于原农村集体经济组织继受单位的部分按照现行公告基准地价的100%缴交地价。
移交政府或政府回购的人才住房、公共租赁住房、创新型产业用房、社区级公共设施免缴地价。
第十五条 留用土地通过协议方式出让给原农村集体经济组织继受单位。
利益统筹项目留用土地的开发建设，需符合项目实施协议书确定的各方权利义务和时序安排，按时办理相关土地的征（转）补偿手续，并由原农村集体经济组织继受单位与规划国土主管部门派出机构签订留用土地使用权出让合同。
留用土地以合作开发方式实施的，可由原农村集体经济组织继受单位与开发主体一并向规划国土主管部门派出机构申请办理土地使用权出让合同变更手续，签订土地使用权出让合同补充协议；留用土地以作价入股方式实施的，可由原农村集体经济组织继受单位与开发主体共同成立的房地产项目公司，向规划国土主管部门派出机构申请办理土地使用权出让合同变更手续，签订土地使用权出让合同补充协议。
（五）其他非典型性合作方式
1、农地入市（福永凤凰村案例）
农地入市的操作源自“1+6”文件中的《深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法》，福永凤凰村的试点项目就是个典型案例。值得注意的是，农地入市虽然以产业入驻为导向，开发商或投资方亦可提前介入前期沟通工作，但因定向招拍挂的条件设置涉嫌违规问题，集体资产上平台交易亦存在同类问题，因此开发商在操作过程中会面临许多不确定的风险，前期投入也很有可能成为沉没成本，此种拿地方式目前也已非常少见。
法规参考：
2013年1月7日《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》（深府【2013】1号）：
第三条 根据近期建设与土地规划年度实施计划，市土地主管部门将产业用地区位、规模等每季度在产业用地供需服务平台上公布。鼓励原农村集体经济组织继受单位将可用于产业发展的用地信息在该平台上公布。
第四条 市产业主管部门定期召开联席会议，根据供需服务平台公布的地块信息和企业需求信息，明确各地块产业导向。
第五条 市土地主管部门依据市产业主管部门产业导向结果结合企业用地需求信息，采取用地预申请的模式组织产业用地供应。
市政府确定的重大、重点产业项目用地出让方案的拟定和审定，依照《深圳市工业及其他产业用地使用权出让若干规定》办理。
第六条 政府鼓励原农村集体经济组织继受单位尚未进行开发建设的、符合规划的合法工业用地进入市场。
原农村集体经济组织继受单位提出申请，通过政府指定的公开交易平台，以挂牌方式公开出（转）让上述土地使用权，所得收益归原农村集体经济组织继受单位。免予收取按深府〔2011〕198号文规定工业类用地需缴纳的地价。
此外，原农村集体经济组织继受单位可提出持有物业、股份配给等条件，具体比例在挂牌文件中明确。
第七条 对于尚未完善征（转）地补偿手续且符合规划的工业用地，原农村集体经济组织继受单位在先行理清土地经济利益关系，完成青苗、建筑物及附着物的清理、补偿和拆除后，可选择以下方式之一进入市场：
（一）原农村集体经济组织继受单位提出申请，通过政府指定的公开交易平台，以挂牌方式公开出（转）让上述土地使用权，所得收益50%纳入市国土基金，50%归原农村集体经济组织继受单位；
（二）原农村集体经济组织继受单位提出申请，通过政府指定的公开交易平台，以挂牌方式公开出（转）让上述土地使用权，所得收益70%纳入市国土基金，30%归原农村集体经济组织继受单位。选择此方式的，原农村集体经济组织继受单位可在成交后继续持有不超过总建筑面积20%的物业专用于产业配套，并在挂牌文件中予以明确。
以上述方式进入市场的，相关征（转）地补偿协议应当在成交之前签定，政府不再支付任何补偿款
2、同富裕工业区、统建楼等代建
前文已提到，在深圳集体土地国有化的过程中，“一户一栋”政策中未利用的非农指标由政府倡导进行统建楼的集中建设，另外关外由政府划定的同富裕工业区与统建楼的建设模式相似，很多都是因村股份公司缺钱而引入开发商代建或者合作开发。尽管建成后的物业产权限制分割和流转，但就物业权益的分享而言上述合作方式亦不失为开发商开疆拓土的方法之一。
法规参考：
2006年6月19日深圳市政府关于印发《深圳市原村民非商品住宅建设暂行办法》的通知（深府〔2006〕105号）：
三、建设原则
（一）依法申报，依法管理。
（二）必须符合城市规划及土地利用总体规划要求。
（三）加强消防规划和消防基础设施建设，努力改善原村民住宅建设区域消防安全条件。
（四）与城市化转地工作、城中村改造工作相结合。
（五）已划定原农村宅基地或者在城市化过程中确定非农建设用地标准但至今尚未建设住宅的原村民，由各区政府负责组织集中建设公寓式多层建筑，解决尚未建设住宅的原村民居住问题；建成区零星地块内已划给原村民的宅基地，尊重历史事实，允许新建与周边协调统一的住宅。有关建设程序按照本暂行办法办理。
2004年10月28日后停工待处理的原村民住宅，由所在区政府按照是否符合原农村宅基地或者非农建设用地标准和每户不超过480平方米建筑面积的容积率标准，甄别办理。
四、建设标准与人口资格标准
（一）原村民居住用地的基底面积不超过100平方米，住宅建筑面积不得超过480平方米；符合原农村宅基地或者非农建设用地标准的停止施工的建筑物，建筑面积超过480平方米的必须按现有高度封顶，不得加建；已建建筑面积超过480平方米的，按照有关法律、法规规定予以罚款、没收或者限期拆除。
（二）原村民是指公安机关登记在册（特区内截止1993年1月1日、特区外截止2003年10月29日）并参加本村劳动分红的农村集体经济组织成员；按照每户原村民划定原农村宅基地或者非农建设用地标准中的一户，是指原村民的户籍单位。原村民中年满30周岁未婚的（特区内截止1993年1月1日、特区外截止2004年3月31日）可认定为一户。
五、原村民建房程序
（一）提出建房申请。
多户原村民统建住宅的，由共建原村民（2户以上）向原农村集体经济组织的继受单位（以下简称继受单位）提出建房申请并填写《原村民建房申请书》，继受单位应在居民委员会和街道办事处公示10天征求各方意见，无异议后签署审核意见，上报街道办事处、规划主管部门和国土主管部门。
在建成区零星地块内已划给原村民的宅基地上新建与周边协调统一住宅的，由继受单位收齐《原村民建房申请书》，在居民委员会和街道办事处公示10天，无异议后签署审核意见，上报街道办事处、规划主管部门和国土主管部门。
（二）办理建房用地审批手续。
街道办事处于10个工作日内填写《原村民建房用地审批表》，报国土主管部门、规划主管部门审查。
国土主管部门按照本市原村民居住用地划定标准和有关法律、法规、政策的要求，凭规划主管部门核发的用地方案图和《建设用地规划许可证》，于10个工作日内提出审查意见，并将原村民建房用地审查情况在原村所在地公示，无异议后核发原村民建房用地批准文件。
（三）办理规划建设审批手续。
原村民持《原村民建房申请书》、国土主管部门核发的原村民建房用地批准文件，以及经消防主管部门和施工图审查机构审核的建筑施工图，向规划主管部门申请办理《建设工程规划许可证》
（以下内容待续……）
三、深圳国有土地合作/拿地方式汇总
（一）招拍挂用地、闲置/已批未建用地、划拨用地
（二）城市更新（含旧居住区、工改项目等）
（三）规划补偿或置换用地
1.开发商修建公建配套后的土地补偿
2.因政府规划调整引起的用地腾挪置换
3.因公建配套规划原因征收土地后的用地补偿
（四）其他非典型性合作/拿地方式
1.军产类型
2.棚户区改造
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